家を建てるのは「大工さん」
職人さんが頼りです。

職人の質は、クチコミに直結。

住宅は、ホテルの宿泊のようなサービスを買う商品ではありません。
ご自身が日々暮らすことになる住処を買う商品です。

その「家」は、契約後に作られます。
「誰がつくるか・・・」
その契約書には担当大工さんの名前が入ってますか？

誰がつくるのかも知らずに、「信頼」という言葉だけで全てを任せるのですか？

Tres Homes +0 ［トレスホームズ・プラス・ゼロ］は、質の高い職人を安定して確保する為のシステムをデザインします。
望むなら、担当大工さんの過去全てのカルテを契約書に添付します。

まずは、職人仲間の評判から

職人の間では、「○○ハウスメーカーの仕事は、最悪だった・・・」などという会話が日常的にされています。
職人は、複数のハウスメーカーの現場に携わることが一般的。
職人内のハウスメーカーの評判は、あっという間に広がります。

この「最悪」の内容は、様々。
・支払いが遅れた
・満額支払われなかった
・次回の支払いがキチンとされるか不安・・・
・仕事が安い
などの支払いに関する物。

・現場に行ったら段取りがされていなかった
・打ち合わせが遅れて、こっちの仕事も計画通り進まない
このような、ハウスメーカーの現場監督の仕事に対する不満。

原因の多くは、ハウスメーカー側にあります。
不満が少ない現場は、当然ですが職人の動きも良くなります。
Tres Homes +0 ［トレスホームズ・プラス・ゼロ］の実際の施工では、このような不満を限りなくゼロにすることを当然と考えています。

支払い関係に関しては、母体がしっかりとしていれば問題なし。
Tres Homes +0 ［トレスホームズ・プラス・ゼロ］では、無理な営業拡大戦略を取る必要が無い。(銀行などから融資を必要としない)
つまり、支払いが遅れるなどの心配は発生し得ません。
しかし・・・
「仕事が安い」に関しては、発生する可能性があります。
Tres Homes +0 ［トレスホームズ・プラス・ゼロ］では、お施主様の大切な建築費を無意味に職人に支払う必要は無いと考えます。
同時に、支払う価値がある職人が入るなら、費用負担をお願いしたいと思っています。

ポイントはシステムで、職人の質を上げる。
同時に納得して、水準以上の手間賃を職人に払って頂く。
ここになります。

職人のクラス分け

クラスB
引き渡し棟数：1～5棟
契約金額：基準金額の88%
工期予定完遂ボーナス10%
完成評価ボーナス0～5%
お施主様負担：無し

クラスA
引き渡し棟数：6～10棟
契約金額：基準金額の90%
工期予定完遂ボーナス10%
完成評価ボーナス0～5%
お施主様負担：無し

クラスAA
引き渡し棟数：11～19棟
契約金額：基準金額の92%
工期予定完遂ボーナス10%
完成評価ボーナス0～5%
お施主様負担：無し

クラスS
引き渡し棟数：20棟以上
契約金額：基準金額の95%
工期予定完遂ボーナス10%
完成評価ボーナス0～5%
お施主様負担：大工見積部分の2%割り増し

クラスSS
評価条件：完成評価に応じて
引き渡し棟数：20棟以上
契約金額：基準金額の100%
工期予定完遂ボーナス10%
完成評価ボーナス0～5%
お施主様負担：大工見積部分の5%割り増し

クラスSSS
評価条件：完成評価に応じて
引き渡し棟数：20棟以上
契約金額：基準金額の105%
工期予定完遂ボーナス10%
完成評価ボーナス0～5%
お施主様負担：大工見積部分の10%割り増し

お施主様負担について

経験豊か且つ、優秀な職人は有償にて契約時に職人を確約します。
有償でもクラスS以上の職人を望む場合には、該当する職人の過去の施工例をご覧頂きます。
クラスSS以上の評価は、過去の現場での安定性やクレームの少なさなどを元に設定します。

Tres Homes +0 ［トレスホームズ・プラス・ゼロ］のメリットについて

職人のクラスが上がってくると、お施主様の支払い以上に、弊社からの支払いが増えることになります。
つまり、弊社の利益が少なくなるとも読み取れます。
ここに関しては、キチンとカラクリがあります。
弊社の現場の数をこなしてくると、打ち合わせなども当然ですが減ってきます。
お互いの信頼関係も築けます。
そして「いつものようにお願いします」が通る様になります。
付き合いの浅い職人は、弊社としても信用できませんので、通常よりもチェック体制を強化することになります。
仮に、施工ミスを隠していたとしましょう。
この様な職人に対して、次の仕事を発注することはありません。
つまり、クラスS(20棟以上)に達した職人は、水準以上の技術を持ち信頼が置ける職人と言えます。
工期は確実でクレームも入らない。
多少、支払いは一時的に増えても、将来のクレームを減らせるなら結果として費用は落とせます。

業務連絡：IT担当からの指示。

棟数のカウントに関して記します。

ガレージのみの施工など、小規模な物件に関してはカウントを行いません。
同じ敷地に同時に住宅とガレージを施工する場合も同様です。
20坪以下の施工は、全て小規模施工とします。

ガレージのみなどの小規模施工でも、以下の条件に該当すれば1棟とカウントします。
・引き渡しが終了後に、該当のお施主様自身の新規ガレージ受注
・引き渡しが終了後に、別のお施主様のガレージを新規に受注

引き渡しが完了したお施主様からの新規の受注に関して、高く評価をする意味でガレージなどの小規模物件も1棟としてカウントします。
クラス制は、優秀な職人に安定した現場をお願いする為のシステムとなります。
同時に、弊社での施工実績をお施主様にご説明するシステムです。
現場でのトラブルにより、格下げなどの調整もあります。
しかし、加算の方向の調整はありません。
加算を認めると、実際には10棟しか引き渡しが終わっていないのに、20棟と同等などの評価になってしまう場合もあります。
大型物件などの場合も、あくまで1棟とカウントしてください。
また、優秀な職人に対しては、引き渡し時の完成評価ボーナスで調整をしてください。

クラスの格下げについて

弊社が独自に設ける、以下の条件に該当した場合は棟数カウントの削減か、クラスの格下げを行います。
・お施主様から、金銭(お祝い金)を受け取った場合：-5棟もしくは、1クラス格下げ
・合理的な理由もなく、現場を他の職人に託した場合：-3棟もしくは、1クラス格下げ
・説明もなく、長期に現場を空けた場合：-3棟もしくは、1クラス格下げ
・施工ミスを故意に隠した場合：-10棟もしくは、2クラス格下げ
・悪意は無いが重大な施工ミスを犯した場合：0～5棟もしくは、0～2クラス格下げ(工務部長判断)
・他社の現場に入ったなどの理由で、工期に遅れた場合：その現場での棟数カウントは無し

完成評価ボーナスについて

この査定は、担当監督が行います。
工事部長の助言は可能ですが、査定は必ず担当監督が行ってください。

なお、工期と現場評価は別の物として考えてください。
工期が遅れても、仕上がりが良ければ完成評価ボーナスは高い物としてください。
工期の遅れについては、職人カルテに固有の問題を記し、次の現場で情報を活用出来るようにします。
クラスBの職人の場合でも、遅くとも腕が良ければクラスSを狙える職人として育てます。
職人固有の理由で「遅い」が「腕がよい」場合は、お施主様に説明をした上で、工期を伸ばしてください。
※職人カルテには、工期算出を行う為の係数欄を用意します。

クラス格下げ判断に関して

この判断は、工事部長が行ってください。
何らかの理由で、工事部長の直属の現場の場合は、上位の判断を仰いでください。

相互監視について

職人は、工務エリアを跨いで現場を移動することがあります。
※職人のランクが上位になるまでは、積極的に職人を動かします。(職人カルテの情報精度を上げる為)
この際に、過去の現場の評価と、新しい現場の評価が著しく異なる場合は、新旧両名の監督から説明を求めます。
これは、現場監督の評価の水準を一定レベルにする狙いからです。
この説明会の結果で、職人の評価には修正は入りません。
また、担当監督に対する評価も行いません。
目的は、あくまで評価水準の一定化にあります。

ただし、工務部長に関しては、この限りではありません。
監督責任範囲の品質が安定出来ない場合は、追加人員の派遣など、物理的な解決策を上位は提案することなります。

このシステムは、職人・お施主様・弊社共にメリットがあるシステムです。
もちろん、現場監督にも大きなメリットがあります。
優秀な職人が多くなれば、監督の仕事は劇的に減ります。
クレームは減り、定時退社になります。
システムを働かすには、現場の正しい評価が何よりも重要と感じてください。

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